Todo município possui regras de construção e procedimentos que devem ser seguidos quando se vai construir uma edificação. O que muita gente desconhece é que quando um terreno passa a ter um imóvel construído é necessário atualizar seu cadastro na prefeitura. Essa atualização é necessária para que a prefeitura tenha conhecimento das atividades que ocorrem em determinada rua ou bairro e assim poder destinar verbas que melhorem a infraestrutura daquele local, como por exemplo, verbas para pavimentação de ruas, para saneamento básico ou para distribuição de água potável.
Além disso, muitos acreditam que o fato de estar pagando o IPTU do terreno significa que a edificação está regular, isso não é verdade, pois, quando há algo construído, o IPTU passa a ser calculado pela quantidade de área construída naquele terreno, o que muitas vezes pode baratear o valor o seu valor, já que para a prefeitura é mais interessante que haja terrenos ocupados com construções do que terrenos vazios.
Há três tipos de situações perante a prefeitura:
Construção: é quando você pretende executar um projeto, para isso antes de iniciar a obra é necessário dar entrada na prefeitura para conseguir o alvará de construção, documento que permite que sua obra seja iniciada e que indica que ela está dentro das normas estabelecidas pela prefeitura. Para obter o alvará de construção, há uma lista de documentos necessários, a imagem a seguir descreve um exemplo dessa documentação para conseguir um alvará de construção de uma casa residencial de até dois pavimentos com menos de 1000 m²:
Como descrito na imagem, esse é o caso mais simples para alvará de construção. Nos outros casos de construção, a documentação é a mesma descrita, porém com adição de alguns documentos, que podem requerer projetos adicionais, como é o caso da licença sanitária inicial, licença ambiental e autorização do corpo de bombeiros.
Após a obra ser finalizada, de posse do alvará de construção, é necessário emitir o habite-se (licença de habitação) do seu imóvel. O habite-se é de grande importância, pois ele é um dos documentos solicitados pelos bancos quando se tem interesse em vender ou comprar um imóvel financiado.
Reforma: quando você tem interesse em ampliar ou modificar seu imóvel é necessário que o registro também seja atualizado, para isso, é necessário de no mínimo um projeto arquitetônico de reforma, onde esse projeto tem como função mostrar os elementos anteriores a execução da reforma e informar os elementos que serão construídos e demolidos.
Regularização: quando se pretende regularizar uma edificação já existente, ou seja, apenas cadastrar e emitir o Habite-se do imóvel, geralmente usado quando deseja-se vender ou até mesmo para declaração do imóvel em inventário de herança. No caso da regularização o projeto arquitetônico solicitado é comumente conhecido como projeto as built, pois ele tem como principal função representar fielmente uma construção já existente.
É importante destacar, que em casos de regularização há possibilidade de o proprietário pagar multas caso a edificação não esteja dentro das normas do município, muitas vezes essas multas são devido ao não cumprimento dos recuos mínimos e a taxa de ocupação permitida, dentre outros fatores que são regidos pelo código de urbanismo e código de obras da cidade.
Como podemos perceber, há diversos tipos de soluções que podem tornar um imóvel regular perante a prefeitura e o que muda entre cada processo é apenas a documentação solicitada. Para isso, a relação de todos os documentos para construção, reforma, ampliação e regularização estão disponíveis no site da prefeitura da sua cidade.
Além disso, o ideal é que cada caso seja avaliado por um profissional devidamente cadastrado e qualificado, pois algumas vezes o processo pode parecer simples, contudo existem algumas análises que não estão descritas no código e foram implantadas em leis posteriormente, como o número mínimo de vagas de estacionamento para estabelecimentos comerciais, projetos com acessibilidade, inclusão de obras de arte em edificações com mais de 1000m² entre outros.
A seguir temos um organograma para construir de acordo como a prefeitura indica, tanto os documentos, quanto o tipo de projetos que serão necessários ser desenvolvidos para cada caso
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